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早幼教
極致洞察
Levon
2019-10-09 ? 14:06
[ 億歐導讀 ] 政策陣痛之下,“地產+教育”模式下的學前幼教業務受到一定沖擊,但卻打開了另一扇窗,托育和國際教育、海外並購業務收入得到增加,多元化業務的盈利空間有待進一步開發。這也印證了分化與多元化或成為“地產+教育”的主旋律。
教育,幼兒園,地產+教育,幼兒園,碧桂園 圖片來自“Unsplash”

【編者按】由于地產商在場地方面有著天然優勢,所以從事教育行業是其常見的動作,“地產+教育”也曾一度火熱,在中國房地產Top20企業中,大多都涉及教育板塊。

而去年以來,一系列政策規範的出台,給“地產+教育”踩了剎車,那麼這些地產商如何進行下一步的布局?本文結合碧桂園的案例,做了詳細分析。

本文發于“極致洞察”微信公號,經億歐編輯,供行業人士參考。


Top20房企大多布局教育業務,但仍躲不開政策帶來的震蕩,踩剎車的“地產+教育”,未來如何減少政策陣痛,從而破局發展思路?

據公開信息,中國房地產企業500強榜單在年初發布。FirstInsight極致洞察通過梳理Top20企業發現,其中大多涉足教育板塊,業務多集中于K12民辦學校、幼教等。在辦學方式上,自主/合作辦學是一個主流,即自建教育品牌或房企提供場地等硬件,學校提供師資和教學服務。

13家房企涉教育業務情況

實際上,自1994年,碧桂園就開啟了地產布局教育的先例。項目受挫下,當時的不得已之舉,卻使其嘗到了地產配套學校的甜頭。隨後,房企都看到了教育配套帶來的盈利增加,也紛紛投入到教育的大潮中。

據德勤報告,教育地產的價值在于教育配套因素以及優質教育資源使其房產能在市場上爭得頭籌,同時受到教育剛需和客戶群穩定的保障,教育地產在發生波動時具有抗跌性和穩定性。

但2018年,針對教育行業的一系列監管規範政策,給民辦教育機構和市場帶來了震動,教育配套的房企也不例外,“地產+教育”踩了剎車。隨後,以博實樂為代表的地產型教育股大跌。

“地產+教育”的變數

2018年,《關于學前教育深化改革規範發展的若干意見》發布,規定上市公司不得通過股票市場融資投資營利性幼兒園,不得通過發行股份或支付現金等方式購買營利性幼兒園資產,這將導致已上市的教育集團被進一步明確不再可能兼並幼兒園。

以碧桂園旗下博實樂教育為例,截止5月31日,博實樂在全國9個省份擁有55所幼兒園。《意見》發布後,其幼教業務承壓,隨即開盤大跌超29%,市值蒸發4.5億美元。

1、加速安全業務擴張

博實樂2019Q2業務收入佔比

在以幼教為主營業務之一的博實樂教育將如何順應政策、完善業績呢?從其2019財年二季報收入(學前新政後)佔比來看,博實樂教育最大的收入來源于國際學校和雙語學校,分別佔比32%和28%,幼兒園收入佔比20%,而2019Q1這一數字為21.19%。從收入佔比來看,目前國際學校和雙語學校分列1、2位,合並報表帶來了利潤的上漲。 

與之相對應的,是其海外收購和業務擴張。6月,博實樂收購聖邁克爾學校和博斯沃思獨立學院100%股權;7月又以總對價1.5億英鎊(約合12.89億元人民幣)收購英國教育集團的全部股權,進而擁有英國劍橋文理學院的全部權益。8月,博實樂教育發布了首只美元計價高級無抵押債券,總募資規模3億美元。

博實樂海外收購

2019上半學年,博實樂擁有的平均在校生42035名;按在校生規模計,博實樂是最大的國際及雙語學校運營商。此外,博實樂還擁有19家伊萊英語培訓機構。

與此同時,博實樂教育還布局游學營地等細分高利潤領域,讓旗下業務多元化發展。這除了稀釋政策陣痛以外,也是一種探索安全業務轉型的布局思路。

2、托育的嘗試

2018年,綠地控股集團成立綠地教育集團,旗下首家托育中心——綠優托育上海徐匯繽紛城旗艦店(周圍樓盤;配套)也在同日開業,這是房企里少有的“地產+托育”嘗試。

FirstInsight極致洞察以徐匯區綠地繽紛城為圓心梳理發現,周邊至少有十多尊龍d88民小區以及很多的寫字樓,並利用繽紛城的商業地產屬性,集餐飲、購物、娛樂等為一體,既為親子活動提供了場所,也解決了家長時間無法合理規劃等痛點。同時,0-3歲托育不受學前新政限制,有較大的服務溢價空間,做到教育和商業配套。

今年的兩會政府工作報告也明確︰加快發展多種形式的嬰幼兒照護服務,支持社會力量興辦托育服務機構。隨後,《關于促進3歲以下嬰幼兒照護服務發展的指導意見》等一系列的政策出台,讓托育成為教育新寵。

將地產和托育結合,戳中了家庭和事業平衡之間的矛盾點,但也迎來了一些挑戰,托育只能說是對學前教育政策變化的一種向下延伸,地產開發商涉足之初,可能並沒有很好地考慮托育的營利性問題。

房企做教育 模式探索少不了

地產和教育是兩種發展模式的踫撞融合,相互獨立運營是目前大環境,但又要協同發展,進行模式創新。

1、“地產+線上教育”?

就信息化本身來講,房企深耕技術驅動,可提升經營管理效率,在轉型教育或其它業務時,做到與其它房企的差異性,也可擴大B端業務用戶市場。那麼“地產+教育”會不會變成“地產+線上教育”。

在2018年發布的《關于學前教育深化改革規範發展的若干意見》中規定,“建設全國學前教育管理信息系統,提高學前教育信息化管理水平”。那麼房企、智慧教育這兩個詞放在一起會擦出什麼樣的火花?

而在Top20房企里,就有一家值得注意。2011年,雅居樂下屬子公司雅居樂教育集團成立。其除了早幼教、K12等以外,還涉足教育信息化業務。比如,智能雲平台,為學校提供包括智慧課程、校園管理、後勤服務在內的一站式信息化服務,建設智慧校園。另據博實樂教育官網,其教育信息化業務正在布局中。

地產教育的信息技術化之路,就是建立以地產為依托的智慧教育體系,更好的服務家庭,但目前來看,教育信息化和地產結合或許只是個案,但不失為一種探索。

2、“地產+教育”探索中的分化與多元化

地產目前本就受到政策的監管,而教育新政之下的“地產+教育”,也不例外。隨著房企旗下自建教育品牌和機構的增多,再加上政策的疊加,“地產+教育”的模式探索始終要在一定的框架內進行。

對此,First Insight極致洞察d88尊龍手機版理事長、東樸教育集團COO陳剛認為,地產教育會受政策影響,逐步兩極分化︰一部分地產商會重回教育配套老路,繼續安心做好配套工作,社區配套的學校和幼兒園會嚴格按政府要求建設好再移交給政府,地產公司的角色會回到始點,就是學校硬件的投資建設,協助政府做好學校和幼兒園的前期籌開運營;另一部分地產商,會在產業多元化的道路上繼續探索,使教育進一步脫離地產配套產業的範疇,成為獨立發展的板塊和產業。

與此同時,通過細分教育業務,避免政策帶來的直接沖擊,減少陣痛期,也是“地產+教育”要來考慮的方向。陳剛表示,以學前教育為主的地產教育肯定會做托育的嘗試,比如雅居樂,畢竟這兩者關聯性強;以投資並購為主的地產教育也會關注高等教育和職業教育,這是投資風口,比較容易理解;以前沒有嘗試教育產業化或者產業多元化的地產公司就會回到配套老路。“地產+教育”的發展模式跟該公司以前的發展思路和已有的教育基礎有直接的關系,新政對地產教育的影響也與此相關。

未來

政策陣痛之下,“地產+教育”模式下的學前幼教業務受到一定沖擊,但卻打開了另一扇窗,托育和國際教育、海外並購業務收入得到增加,多元化業務的盈利空間有待進一步開發。這也印證了分化與多元化或成為“地產+教育”的主旋律。

與此同時,教育作為地產配套,可獲得一定溢價和可預測現金流,房企為了提升教育配套質量,以及應對政策市場不確定性的變化,未來建立自有教育品牌的房企或許會越來越多,同時獨立經營帶來的融資壓力,也會促成一部分營利性學校IPO。

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